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Il venditore medio è convinto che il proprio immobile sia perfettamente conforme ai dettagli urbanistici, poiché da quando lo ha acquistato non ha eseguito alcun intervento edilizio. Però, nell'80% delle volte, non è così. Nelle compravendite a cui assistiamo, capita molto spesso che sia necessario ricorrere a sanatorie per risolvere problemi di cui i proprietari non erano a conoscenza.
La conformità, per legge, viene dichiarata negli atti notarili dalla parte venditrice e deve essere verificata da un tecnico abilitato incaricato dalla parte acquirente. Poiché le verifiche sono a carico degli acquirenti, i venditori vengono spesso a conoscenza delle difformità solo dopo la stipula del preliminare di vendita, con il rischio di far saltare operazioni concatenate ed esporsi a richieste di danni.
Conformità Urbanistica
La conformità urbanistica è stata introdotta dalla legge 47/1985 (art. 40, c. 2), che prevede la nullità dell'atto di compravendita in caso di mancata corrispondenza tra lo stato reale del bene e quanto autorizzato dal comune (progetto di costruzione, ristrutturazione, condono, ecc.).
Per verificarla è necessario risalire, con una ricerca d'archivio, ai titoli abilitativi che si sono succeduti nella storia dell'edificio. Se tra i documenti e la realtà vi sono differenze che eccedono le tolleranze (2% delle misure metriche), si ha difformità.
In caso di difformità urbanistica si deve procedere con la presentazione al comune di una pratica di "Accertamento di conformità in sanatoria", solitamente evasa in 60-120 giorni.
Conformità Catastale
La conformità catastale è disciplinata dal D.L. 78/2010, che sanziona con la nullità gli atti per i quali lo stato effettivo dell'immobile differisce da quanto rappresentato in catasto.
La verifica è più semplice: si confronta il bene con le planimetrie catastali presenti agli atti. Poiché lo scopo del catasto è meramente fiscale, si ha difformità catastale solo quando le differenze incidono sulla consistenza e rendita dell'immobile (ad esempio, una finestra in più o in meno è irrilevante).
Se le verifiche evidenziano difformità catastali, è sufficiente presentare nuove planimetrie corrette, generalmente accettate dall'Agenzia delle Entrate entro 2 giorni dall'invio.
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